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受益融资环境改善，公司作为优质房企频获资金支持。11 月21 日，公司公告称，拟新增不超过人民币500 亿元的发行直接债务融资工具的授权，募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资等。公司在2018-2021 年也曾三次申请授权直接债务融资工具，此次资金规模达历次最大。11 月22 日，交易商协会披露，万科企业股份有限公司向交易商协会表达了280 亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。为继三家民企后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向，且额度在几家房企中最大。此外，公司在银行信贷端也迎来利好，11 月23 日，据上证报报道，公司与中国银行和交通银行分别签署战略合作协议，共计获得2000 亿元的意向性授信额度，将在房地产开发贷款、个人住房贷款、并购贷款、保函、债券投资等方面合作。公司近日获得系列融资支持，说明11 月8 日交易商协会“第二支箭” 扩容、11 月21 日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神和11 月23 日央行、银保监会“金融支持16 条”等在不断得到落实，房企融资环境改善，公司作为优质房企率先受益。这一系列融资组合拳将有助于公司储备融资资源，优化现金流，助力公司投资企稳。 与6 家深圳市属国企签订战略合作协议，公司的稳定健康发展得到深圳市的大力支持。11 月16 日，公司官微披露，深圳举办中国国际高新技术成果交易会期间，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6 家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD 等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。万科早在2014 年开始转型城市建设服务商，当前已经在多个业务赛道上形成领先优势，深圳的发展为公司提供机遇和舞台，公司也积极参与深圳建设方面一系列的成果。此次与六家重要国企签约，将促进万科和深圳优秀骨干企业的强强联手，更加深入参与深圳建设之中，进一步打开公司业务发展的空间。 1-10 月销售额同比下滑33%，投资收缩聚焦核心城市。公司1-10 月累计实现合同销售额3468 亿元（YoY-33.4%），同期百强房企销售额下滑44.6%，销售增速跑赢百强。1-10 月公司新增土储计容建面563.2 万方（YoY-79.1%），拿地金额774.5 亿元（YoY-56.5%），权益金额530.2（YoY-64%）。金额口径投销比22.3%，同比下滑11.9pct。公司拿地主要集中在深圳、上海、杭州等核心城市，拿地金额89%位于一二线（一线和二线分别占比42%和47%），三线城市也主要位于粤港澳大湾区和长三角城市群。 投资建议：公司作为综合实力强劲的龙头房企，基本面稳固，土储充裕、财务稳健、融资成本低，有望在行业出清过程中受益。我们预测公司22/23/24 年营业收入分别为4977/5280/5446 亿元，归母净利润为248/263/286 亿元，对应摊薄EPS 为2.13/2.26/2.46 元/股，当前股价对应22 年动态PE7.3 倍。我们认为公司合理市值为2479 亿元，对应目标价格21.3 元/股，对应2022 年PE10 倍，维持“买入”评级。 风险提示：疫情影响超预期，政策放松不及预期，公司持续减值风险。【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。