房企借“箭”
发布时间:2022-11-14 08:33:16 文章来源:乐居买房
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(资料图)

文/乐居财经 曾树佳 李姗姗

央行“第二支箭”射出,地产圈最为关注。

近日,林中、林峰两兄弟,都不约而同转发了一篇有关“第二支箭”的文章。林峰还配文“第三支也箭在弦上”,尽管后来删除了配文,但从中可以看出,他对这个融资利好是较为期待的。

距离旭辉“蹲下去”,宣布寻求境外债全面解决方案才10天,这家业内眼中的示范性民企,便一扫此前的“阴霾”,在“双十一”迎来了股价爆发,当天收盘报1.24港元,涨幅达到72%,从仙股阵营里迅速抽身。

有消息称,交易商协会继续推进并扩大民企债券融资支持工具(“第二支箭”),随后龙湖、新城跟进发债。这直接促使地产股迎来普涨,甚至一度带动了物管、家居等板块的上扬,掀起了久违的热度。

而热度还在继续酝酿。此后人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台了十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

四年前,央行首次提出通过信贷、债券、股权“三支箭”支持实体经济。眼下的“第二支箭”,指的就是债券融资。

今年以来,并购贷、纾困基金、中债增等融资方式不断出炉,不断改善地产融资的边际,当“第二支箭”射出的时候,“第三支箭”股权融资,也给予了行业更多的想象空间。

新融资风向的到来,确实能缓解房企的偿债负担,这促使了地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但也有不少人认为这场“狂欢”有待商榷。

因为房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路,即使2500亿的发债额度,能缓解目前的现金流问题,但假如楼市持续低迷,房企回款内生动力不足,那“寒冬”仍将持续。

发债“扩容”

月初,旭辉寻求境外债全面解决方案、龙湖换帅、碧桂园主动撤销惠誉评级,民企最后一道“防线”,似乎在风中摇曳。但在行业士气低落、股价下跌的同时,地产融资的利好,也在频频释放。

11 月 8 日,交易商协会继续推进并扩大民企债券融资支持工具,支持包括房地产企业在内的民企发债融资,规模可达2500亿元,后续视情况还可进一步扩容。

此后该类融资的落地,堪称迅速。仅隔两天,龙湖率先饮入“头啖汤”,宣布交易商协会受理了其200亿元储架式注册发行,中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

“双11”当天,新城控股(601155)紧随脚步跟进,也表示拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。而另有消息称,包括美的置业、碧桂园在内的多家房企,也正在沟通发债注册意向,其中美的置业最终配额将高于50亿元,具体额度正待审批。

政策的加速落地,一扫此前股市的低迷。

截至11月11日收盘,包括万科、保利、金地集团(600383)在内的多只头部地产A股涨停,集体沸腾;内房股更是迅速拉升,旭辉控股上涨高达72.2%,新城控股、碧桂园和龙湖集团也分别大涨53.77%、34.94%和29.08%。

迎着暖风,不少人嗅到了融资大幅改善的信号。无论是龙湖的200亿,还是新城的150亿,均比此前优质民企10亿左右的发债规模,提升了不止一个量级。

而且,在“第二支箭”支持政策框架下,对民营房企增信服务费率低于0.8%/年,仅为市场化增信服务费率的一半左右;另外,融资还可根据企业信用状况分档确定反担保比例。

不过,此次民企增信发债仍有着不低的门槛。11月9日中债信用增进公司公布的《项目需求意向表》,明确列出了5种“拟提供的风险缓释方式”,包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保(增进)机构反担保等。

申请增信发债的民营房企需要具备一定的资产、信用资源等,因此仅有部分企业符合申请条件,仍有部分民企的融资依然受限。

但这一次,业内人士对此并没有太多的忧心。因为融资主体的“扩围”,已有了眉目。月初,交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司,已召集金辉、新希望(000876)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。

参会的企业披露,座谈会明确中债增进公司,将继续加大对民企发债的支持力度,目前正在推进10余家房企的增信发债,涉及金额约200亿元。

从种种迹象来看,融资环境的回暖,似乎又迈进了不小的一步。

入不敷出

新融资风向的到来,地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但事实上,这并非融资政策的首次加持。

今年5月,中债信用增进公司在交易商协会的组织下,便主动设立了“中债民企债券融资支持工具(CSIPB)”,并与上海银行(601229)支持新城控股等房企,发行非金融企业债务融资工具10亿元,发行利率为6.5%。

三个月后,中债信用增进公司又联合浙商银行,成功创设信用风险缓释凭证(CRMW),助力美的置业发行供应链资产支持票据(ABN)5.69亿元。

紧接着便是为人所熟知的中债增。据统计,8月以来,中债共推进十余单房企增信项目,龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉、美的置业、卓越集团等多家民企,共发债超83亿元。而如今“第二支箭”应声射出,则是在此前措施上的又一次升级。

叠加上半年超千亿的并购贷,以及时隔四年后,A股涉房企业上市融资的首次“破冰”等利好,有人甚至在进一步憧憬“第三支箭”的到来。

早在2018年,央行首次提出通过信贷、债券、股权“三支箭”支持实体经济。彼时,央行行长易纲阐释了三支箭的具体操作:鼓励银行给中小民企贷款、运行对企业发行债券的CDS保险机制、用第三支箭做好股权融资等。

眼下,这三支箭已经用到了前两支,第三支箭或许已箭在弦上,给予了行业更多的想象空间。

除此之外,人民银行、银保监会还发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等方面。

但在展望松绑前景之余,也得思考行业为何在此时,突然加大对地产民企融资的支持力度。现实情况是,民企资金周转不畅,仍然背着较大的偿债负担。

据统计,2022年上半年,房企境内债券融资总计净流入315.57亿元,但其中国央企债券净融资额为为733.39亿元,超过了房企整体净流入的额度。这意味着民企的债券融资为净流出状态。

下半年以来,尽管民企债券融资净流出幅度,相较上半年有所收窄,但前10月,其共计净流出额仍达到839.15亿元显然,行业在出清,地产民企入不敷出的现状,还是没有得到本质的改善。

接下来,房企还会迎来一波偿债高峰期,2023年预计境内债到期3277亿元,因此他们急需资金补充。

“一条腿”走路

要想让房地产市场平稳运行,一般有三个支点,分别是保交楼、稳需求、稳主体。上述给房企放开融资渠道,正是稳主体的体现;而在此之前,行业已在保交楼、稳需求方面,付诸了不小的行动。

前期,保交楼的推进,以督促房企自救为主,比如恒大爆雷之后,监管就多次发声,督促恒大保交付,恒大等地产商,也不时公布保交楼数据。后来,行业眼见成效不明显,便成立了城市纾困基金。

典型如郑州,这座城市不仅设立了百亿纾困基金,还开启“大干30天”的复工方案,意在以点带面,改变现状。在这个计划中,房企无处遁形、躺平渐成奢望。

而国家层面纾困基金也开始“救急救穷”,其专项借款初期规模达2000亿元,以城市为单位借入、使用、偿还,专项借款计入地方政府债务。

在稳需求方面,自去年10月哈尔滨打响稳楼市的“第一枪”之后,各地支持购房需求的政策,便开始集中出台,因城施策。

直至今年下半年,5年期LPR也加速下调;9月,房贷利率阶段性差别化调整、支持居民换房个税退税等政策,更是接连出台,意味着已从政策力度,过渡到货币政策与财税政策结合的阶段。

据统计,今年以来,全国各地共出台超400房地产放松政策,涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等,但万众期盼的销售回暖,却远远不如预期。

“金九银十”之后,房企销售数据仍然十分“惨淡”。克而瑞数据显示,百强房企10月单月实现销售操盘金额5560.7亿元,环比降低2.6%;1-10月销售操盘金额的同比降幅,仍保持在44%的较高水平。

可见行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚,叠加国内多区域疫情的影响,企业整体的销售去化压力在进一步加大。

如火如荼的保交楼、稳需求,无法让楼市回归正常状态,会导致房企销售资金回笼乏力,资金链更加捉襟见肘。在这种情况下,要稳住市场主体,就只能从融资层面入手了。只有适时放宽融资,民企才不会在困境中越陷越深。

不过,话说回来,尽管民企发债额度不断加码,达到了2500亿,但仅靠这“一条腿”走路,民企整体是很难真正走出泥潭的。因为销售回款仍是重中之重,假如楼市持续低迷,房企回款内生动力不足,那“寒冬”仍将延长。

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